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La fórmula para crecer en el mercado

POR GALA CONTRERAS, Embajadora de la Revista Mejores Prácticas

Entrevista a Karen Mora, Directora de la fundación FUNO


Fibra Uno es la primera y más grande fibra de inversión en México y Latinoamérica, está enfocada en la adquisición de valor sostenible para sus inversionistas mediante la operación, adquisición, venta y desarrollo de inmuebles de uso comercial; destacando su trabajo en sustentabilidad. Pocas empresas se alinean realmente a las prácticas de gobierno corporativo, responsabilidad social y cuidado ambiental. Karen Mora, directora de Sustentabilidad y de Fundación FUNO nos comparte la visión de la empresa.


¿Cómo nació FUNO y cuál fue su filosofía?

El REIT (Real Estate Investment Trust) es un modelo estadounidense, en 2011, los fundadores de Fibra Uno tuvieron la idea de traer este modelo a México. Fueron parte fundamental para que se creara la legislación en México, ya que antes no se tenían las bases legales ni fiscales para tener las fibras, se hizo toda la gestión con autoridades para que se pudiera nacionalizar el modelo.


El modelo de fibras es la creación de fideicomisos de inversión en bienes raíces, a partir de eso se abre un nuevo «asset class» en el mercado mexicano; la importancia de las fibras recae en cambiar la mentalidad en el modelo de inversión tradicional. Antes era un modelo basado en ahorrar dinero por años hasta lograr un enganche para un departamento, pagarlo, rentarlo y vivir del ingreso. Hoy en día, para las nuevas generaciones, es cada vez más complicado acceder a una propiedad. La función de las fibras es que en lugar de meter esos 2 millones en un departamento que te van a dar entre el 5% y 8 % de capital al año; mejor lo inviertas en una fibra.


FUNO es una de las fibras más diversificada, se sabe que el sector es cíclico, se tienen oficinas, centros comerciales, hoteles, escuelas, funerarias, entre otras, hay fibras que son muy especializadas. La idea en principio fue de gastar 2 millones, ahora se puede invertir en cualquier fibra desde $5 pesos.

¿Cuál consideran la oferta de valor más importante de FIBRA UNO?

La diversificación, hace 10 o 15 años nadie tomaba en cuenta al sector industrial, había muchos espacios vacantes y poco interés en instalar nuevas fábricas, hoy es «el gran sector». Diversidad sectorial, pero también geográfica, estamos en todo el país, en caso de desastre, seguimos operando en el norte, en el centro o la península, por lo que el inversionista seguirá recibiendo su renta. Tal vez se verá disminuida, pero la seguirá recibiendo.


La otra es en nuestros inquilinos, somos un modelo representativo del PIB de México, están vinculados casi directamente, entonces, para que a Fibra Uno le vaya mal es porque a todo el país le fue mal. Si de pronto un sector creciente es afectado por alguna razón política o legal, por ejemplo, el automotriz, nosotros seguimos teniendo todos los demás, no hay ningún inquilino que represente más del 2% o 3% de nuestros ingresos a nivel global, solo en el sector de oficinas y de retail.


Y la última razón por la que es importante la diversificación, es porque vemos empresas que prefieren establecerse en el centro de México por razones de logística. Es más fácil embarcar cosas desde el centro que desde otros estados, incluso hemos tenido inquilinos que prefieren la península de Yucatán, porque les parece más seguro transportar sus mercancías a por el Golfo que atravesar todo el país.


Cotizar en bolsa para algunos es solo un sueño y Fibra Uno lo logró en su primer año de actividades ¿Cómo lo lograron?

Es un logro de parte del equipo financiero; son una familia de sharks, todos son muy rudos a la hora de negociar, pero fue un proceso relativamente sencillo, esta transición de empresa familiar a pública la han adoptado rápido, por algo llevamos 12 años en el mercado.


Por otro lado, de pronto tienes un socio que en realidad no es uno, sino varios, darles gusto a todos es complicado. Pero lo positivo es que nos ha permitido mayor crecimiento. Fibra Uno duplicaba su tamaño anual los primeros siete años gracias a que teníamos este acceso al financiamiento. Hoy ya es una etapa de estabilización, llamémosle un «monstruo estabilizado». El mercado también ha sido bondadoso al acompañarnos en los refinanciamientos.

También hay que reconocerles su papel tan importante a las Afores para desarrollar proyectos específicos y para desarrollar la compañía y portafolio completos. Todas las afores están invertidas en nosotros de una u otra manera, en uno u otro esquema. Torre Mayor en Ciudad de México, o Midtown en Jalisco, si tienes una Afore, de alguna manera estás invirtiendo en esas propiedades.

¿Cómo ha sido su crecimiento en temas ASG?

Todo mundo cree que esto es rápido, que nomás cambian las luminarias y ya, pero no, mínimo son tres años para estabilizarse. El primero, para medir lo que tienes, tu consumo de agua y energía, emisiones y residuos. El segundo año vuelves a medir para comparar, nosotros nos dimos cuenta de que en diciembre suben los consumos de energía, por el arbolito de navidad, las luces y los centros comerciales que operan más tiempo.

Al ver las tendencias de tu empresa y tu portafolio, al tercer año puedes poner objetivos. Si hubiéramos medido solo el 2020, reducir esos consumos hubiera sido imposible porque estaban cerrados muchos centros comerciales. Entonces es importante tener al menos dos años de medición para comparar y establecer objetivos.

Creo que el sector de bienes raíces no estaba interesado en los temas ambientales, así que nosotros vinimos a decir «yo sí lo voy a hacer». Si uno innova se convierte en una necesidad para la competencia, los hace decir «yo quedo mal al no hacerlo».

¿Fibra Uno ha buscado alguna certificación enfocada en los edificios sustentables y el diseño ambiental?

Por supuesto, trabajamos con todas las certificaciones dependiendo la necesidad del inmueble, porque tenemos más de 660 propiedades. Trabajamos, por ejemplo, con LEED que lo da el Green Building Council. También tenemos certificación Well, centrada en el bienestar del inquilino, la calidad del aire interior, su accesibilidad, etc. Es un poco más social que ambiental. La trabajamos en centros comerciales, donde son muchos inquilinos, está la señora que vende yogurt o la que tiene su kiosco de uñas, ahí es difícil decirle que cambien su equipo por otro sustentable. En ese sentido se revisa la capacidad del edificio y sus equipos.


Claro que es un gran reto, nosotros tenemos más de un millón de metros cuadrados certificados, hay fibras que completas no llegan al millón. Nuestra intención es llegar a la mitad de nuestro portafolio, que son casi 6 millones de metros cuadrados.

Ya más en específico, ¿Cuál es la propuesta de Fibra Uno para combatir el cambio climático?

Justo estamos en el proceso de aprobación de lo que se llaman Science Based Targets, objetivos basados en ciencia. Es decir, que no es Fibra Uno diciendo «voy a reducir el 60% de mis emisiones para 2030», sino que lo revisa una entidad externa conforme a tu consumo. Si el mundo se calienta 1.5 grados más en promedio al año, habrá consecuencias catastróficas y una pérdida de biodiversidad terrible. Las empresas nos estamos comprometiendo a no contribuir a ese calentamiento. La revisión por parte de la iniciativa global es que nos diga si vamos bien.


También estamos trabajando en incluir energías renovables, llevamos ya seis años trabajando en ello, a la fecha hemos reducido casi el 67% de nuestro consumo energético. Luego viene una cuarta fase, que es compensar o neutralizar, porque hay una parte de emisiones que no se puede evitar, entonces buscamos compensar. Ya hemos hecho un par de proyectos de regeneración de ecosistemas, uno es el Reservorio de Tarango en la Ciudad de México y tres chinampas en Xochimilco, pero esto tiene que ser aún más grande y empezaremos oficialmente en 2024.

¿Cuáles son los logros y objetivos de Fundación FUNO?

En FUNO se ve un retorno que no es monetario, pero impacta positivamente a las personas, da rentas en descuento para ONG y Pymes lideradas por mujeres o jóvenes emprendedores, brinda espacios gratuitos a asociaciones donatarias autorizadas con el fin de hacer concientización de sus causas. Del mismo modo hacemos una convocatoria anual, con proyectos que buscan incidir en la comunidad con temas de educación, salud o infraestructura. Uno de los principales es el «Reservorio de Tarango», una reserva de agua que abastece una zona de sequía, logrando cambiar el clima y retornando especies; otro más es con UNICEF, con una unidad móvil para atender niños migrantes en Chiapas.


Las acciones que ha realizado Fibra Uno han impactado a la sociedad tanto con la Fundación como con las propiedades de inversión, esperamos ser una motivación para otras empresas y ser un ejemplo de que las cosas se pueden hacer bien.

¿Qué significa ser un agente de cambio?

Creo que tanto para la dirección como para los que estamos en el equipo es un gran orgullo. Se ha vuelto para nosotros un diferenciador, pero más un compromiso. El director general es el más comprometido, creo que una de las grandes diferencias en donde si jalan estas iniciativas y en donde no, es que la cabeza esté comprometida y convencida de que se tiene que hacer. Es un gran orgullo que nos hayan reconocido por esto, se siente muy padre recibir este reconocimiento. Muchas gracias.



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